совет дома   / ограждение двора /   управление мкд     /  куда пожаловаться

 

Погода
Курсы валют

на главную страницу

 

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Использование придомовой территории по новому жилищному кодексу РФ

Новым ЖК РФ придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, на придомовую территорию, как, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим о бщей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что бремя содержания общего имущества непосредственно ложится на плечи жильцов .

Ранее Жилищный кодекс РСФСР ограничивался тем, что устанавливал обязанность бережно относиться к объектам благоустройства и соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории (ст.142 ЖК РСФСР). Контроль за соблюдением гражданами правил содержания жилого дома и придомовой территории возлагался на жилищно-эксплуатационные организации (ст.22 ЖК РСФСР). Режим общей долевой собственности на общее имущество устанавливался только в тех домах, где были созданы товарищества собственников жилья (ст.1 ныне утратившего силу Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья»).

Теперь в любом многоквартирном доме собственники жилых помещений отвечают за состояние не только принадлежащих им жилых помещений, но также и за придомовую территорию и иное имущество. Согласно ч.1 ст.158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. В отличие, кстати, от нанимателей жилых помещений, которые несут какие-либо обязанности только в отношении самих помещений.

Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности (ст.15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ). Проще говоря, чем больше площадь Вашей квартиры, тем больше Вам придётся отчислять денежных средств на содержание придомовой территории и иного общего имущества.

Придомовая территория является принадлежностью многоквартирного дома, её эксплуатация и содержание осуществляется вместе с самим домом, из одного источника. Как объект общего имущества она может быть передана по решению общего собрания собственников в пользование каким-либо третьим лицам, в соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ. Полагаем, что так может быть передана не только вся придомовая территория, но и какая-либо её часть (например, сдана в аренду под устройство минимаркетов). Однако и в этом случае вопрос о заключении договора аренды должен решаться общим собранием собственников помещений, и, что самое важное, доход от такой аренды должен также распределяться между всеми собственниками.

Отметим, что собственник помещения не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности в натуре. То есть собственники даже небольшого одноэтажного дома не могут «застолбить» часть придомовой территории и продать, например, «квартиру с огородом во дворе». Тем более нельзя продать такой «огород» отдельно от помещения в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности, в том числе на придомовую территорию, следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Необходимо иметь в виду, что коль скоро придомовая территория находится в общей собственности собственников помещений, усложняется процедура оформления землеотвода. Например, при переводе помещения на первом этаже из жилого в нежилое и возведении пристроя, занимающего придомовую территорию, нужно опять же получить согласие всех собственников помещений и заключить с ними либо договор аренды той части участка, которая занята таким пристроем, либо выкупить её.

Возникает закономерный вопрос: как определить тот участок земли, который является придомовой территорией, собственниками которой мы стали с 1 марта 2005 года? Следует иметь в виду, что автоматической передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов, разумеется, не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учёт. Для этого лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений, должно обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. Эти органы обязаны рассмотреть такое заявление и произвести необходимые действия по формированию земельного участка и постановке на государственный кадастровый учёт. Границы и размер земельного участка под зданием и придомовой территории будут определяться в соответствии с нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Только после формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учёт земельный участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Не вполне согласуется с другими положениями российского законодательства формулировка Вводного закона о том, что земельный участок переходит в собственность «с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учёта», поскольку в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. Видимо, такую формулировку следует считать просто недоработкой законодателя, а процедуру государственной регистрации права собственности на земельный участок (а, возможно, и на всё общее имущество сразу) собственникам всё равно придется проходить.

Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ существенно изменяет порядок эксплуатации и содержания придомовой территории. Пока не сложилось какой-либо весомой практики реализации этих законодательных положений, рано судить об их эффективности. «Заработают» эти нормы лишь тогда, когда будут приняты соответствующие акты на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Дворовая территория – не просто клочок земли, необходимый для обслуживания жилого дома.

Это нужное всем нам жизненное пространство, среда обитания. Прекрасно, когда в районе есть парки и стадионы, а в микрорайонах – ухоженные детские площадки и оборудованные автостоянки, клумбы, деревья, кустарники... Грустно, что и в Центре, и в современных микрорайонах застройка все больше поглощает придомовые территории.

А ведь исследования показывают: там, где нет придомового пространства, люди чаще испытывают психологический дискомфорт. Как должен выглядеть настоящий двор, кто отвечает за его чистоту и порядок, как он должен быть оборудован и благоустроен, кто истинный хозяин придомовой территории? Об этом – в сегодняшнем выпуске «СБ». Сколько стоит благоустроить Содержание придомовой территории, по данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, обходится в год в 200 тысяч рублей. Стоимость комплексного благоустройства одного двора, по оценке городского объединения административно-технических инспекций, составляет от 300 тыс. руб. до 1 млн. руб. Так что ухоженная территория возле дома стоит недешево. Эти деньги идут из бюджета города. С 1998 года в Москве действует программа столичного правительства «Мой двор, мой подъезд». В ней описано, как именно городские власти должны приводить в порядок дворовые территории и расходовать на это бюджетные средства. Программа принята до конца 2007 года. Если вы попали в заветную программу, то ваш двор благоустроят за городской счет. На стадии разработки проекта комплексного благоустройства жители могут внести свои предложения, каким они хотят видеть свой двор. Предположим, проложить асфальтовые дорожки там, где они уже протоптаны. Или устроить дополнительный парковочный карман для автотранспорта. Или оградить газон, который постоянно вытаптывают. Им-то виднее, что нужнее всего. И все это может быть учтено при разработке проекта благоустройства. В нынешнем году должны быть благоустроены 2 430 дворов (адресный план составляется в каждой районной управе). А в Москве дворов в десять раз больше. На все казенных денег не хватит. Так что если ваш двор не попал в бюджетные списки на ближайшее будущее, а вам уже сейчас хочется, чтобы было красиво, можно, во-первых, попробовать обратиться к властям и потребовать, чтобы ваш двор соответствовал всем нормам. Для этого жители должны либо сами обратиться в ДЕЗ или районную управу, либо «командировать» к чиновникам старшего по дому. Но, скорее всего, ответ будет: нет денег. Второй вариант: поддержать проект обустройства двора материально, своими деньгами. К примеру, на минимальном уровне ваш двор благоустроен. Но вам хочется чего-то еще. Красивую детскую горку, карусельку или модное нынче вертикальное озеленение. Пожалуйста, «сбрасывайтесь», такая готовность только приветствуется. Только не должно быть никакой самодеятельности. Межевание покажет Придомовая территория – это земельные участки, деревья и кустарники, тротуары, пристройки, прилегающие к жилому дому или предприятию – заводу, магазину, детскому саду, школе. «Правильных» размеров дворовой территории (предположим, сколько квадратных сантиметров должно приходиться на каждого жильца) не существует в принципе. Слишком разная застройка, чтобы устанавливать единые стандарты. Границы земельного участка каждого дома определяются градостроительной документацией. А в случае отсутствия таковой – при межевании земли. Сейчас как раз в городе медленно, но верно идет такой процесс. В связи с новым ЖК важно установить, какая именно территория будет содержаться за счет жильцов, а какая – за счет города. Пока «размежевано» лишь 5 процентов от общего числа территорий. А что у нас во дворе? Найдите восемь отличий В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 29 сентября 2003 г. № 170, перечислено, что именно должна иметь территория каждого домовладения:

  • места для отдыха взрослых и пенсионеров;
  • детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм;
  • хозяйственную площадку для сушки белья, чистки ковров и предметов домашнего обихода;
  • информационный стенд (доску объявлений);
  • пожарный гидрант (набор противопожарных инструментов, огнетушителей) в доступном месте;
  • площадку для стоянки автотранспорта;
  • тротуары шириной до 3,5 метров;
  • специальные урны и контейнеры для мусора.

Теперь сверьте этот список с тем, что находится в вашем дворе. Не жги отходы В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных бывшим Госстроем (от 29 сентября 2003 г. № 170), четко сказано, что жильцам запрещается делать. Собственник придомовой территории обязан следить за тем, чтобы: – не допустить стихийного возведения во дворе мелких построек (гаражей, оград); – устраивать «сушилки» для белья, одежды и ковров на земельных участках, выходящих на городской проезд; – не загромождать двор бытовым мусором и пищевыми отходами, закапывать и сжигать их во дворе; – мыть автомобили на придомовой территории; – складировать тару торговых организаций и других арендаторов, размещенных в жилых домах, на открытой территории домовладения. За всем этим обязаны следить организации по обслуживанию жилищного фонда. И здесь – автостоянка Пятачок земли порой не в состоянии вместить всех «желающих» припарковаться рядом с домом. Иные устраиваются прямо на газонах, что категорически запрещено. Рекомендуется расширить асфальтированные участки земли с указанием машино-мест (с меткой ограничительных зон для каждого авто). При этом должен оставаться свободным доступ к подъездам «скорой помощи» и мелкогрузных автомобилей – например, для вывоза мебели для переезжающих граждан или, напротив, ее доставки. Решаем сообща Согласно Жилищному кодексу РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит и земельный участок, на котором он построен, а также относящийся к данному дому, как его придомовая территория. Согласно ЖК, общее собрание собственников помещений в жилом доме правомочно решать многие проблемы, связанные с управлением дома и придомовой территории, в том числе: быть там цветочнице или стоянке автомобиля или не быть. Главное – не навредить, соблюсти все нормы и правила. И чтобы принятое решение способствовало, по требованию ЖК, улучшению качества проживания. Уборка территории, или Дайте людям поспать! Кому из нас не приходилось просыпаться ни свет ни заря от скрежета инвентаря дворников? А потом сонными, в дурном настроении отправляться на работу. Между тем, существуют нормативы, расписывающие порядок и периодичность содержания в порядке придомовой территории. Что касается столицы, все это подробно расписано в постановлении правительства Москвы № 465 от 4 июня 1996 года «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда». Периодичность уборки зависит от времени года и от класса тротуара, от того, насколько активно мы «эксплуатируем» территорию. Чем больше прохожих «топчет» участок жилой застройки, тем чаще его требуется убирать. С учетом климатических условий в большинстве городов, в том числе и Москве, уборка бывает зимней и летней. В зимнее время это очистка тротуаров и проезжей части придомовой территории от снега и льда. Летняя уборка придомовых территорий: подметание, мойка или поливка вручную или с помощью спецмашин должна выполняться преимущественно в ранние утренние и поздние вечерние часы. Сейчас действующие нормативы собираются слегка подправить. Например, в связи с тем, что климатические условия у нас несколько изменились, в нормативы по уборке в теплое время года дополнительно вводится полив придомовой территории при температуре выше 25 градусов – один раз в двое суток. Меняются и нормативы по выкашиванию газонов. Возможно, уже нынешним летом травку будут косить не два раза в сезон, а пять. Газоны, цветы и прочую зелень летом следует убирать и поливать один раз в двое суток. Мойка территорий – три раза в сезон. Мусор – отдельный вопрос Мусоросборники всех типов должны устанавливаться на бетонированной или асфальтированной площадке, как правило, с ограждением из стандартных железобетонных изделий или других материалов с посадкой вокруг площадки кустарниковых насаждений. Мусорные контейнеры должны быть размещены на расстоянии от окон до дверей жилых зданий не менее 20 метров, но не более 100 м от входных подъездов, считая по пешеходным дорожкам от самого дальнего. Подъезды к местам, где установлены контейнеры и стационарные мусоросборники, должны освещаться. Стройка-захватчик Животрепещущая тема – уплотнение городской застройки, новое строительство, захватывающее территории около домов. Плотная, «точечная» жилая застройка – проблема урбанизированных территорий всех крупных городов. В том числе, разумеется, и Москвы. Сколько возникает конфликтных ситуаций на этой почве: люди выходят на митинги, протестуют против строительства во дворе, рядом с их домом, нового здания, отнимающего у жителей их жизненное пространство. По закону собственники жилых помещений в многоквартирных домах стали собственниками земельного участка, который отводился при строительстве, то есть самой земли под жилым домом, а также территории при доме. Теперь власти не вправе принять решение об отводе земельного участка, который был отдан под эту придомовую территорию. Строительство жилых зданий, стоянок или магазинов на придомовой территории нужно будет согласовывать с собственниками домов, расположенных на этом земельном участке. Если согласования нет, то такое строительство считается незаконным. К сожалению, практика пока далека от теории. На газонах не лежать На озелененных территориях не разрешается: – ходить, сидеть и лежать на газонах (исключая луговые), устраивать игры; – разжигать костры и нарушать правила противопожарной охраны; – подвешивать на деревьях гамаки, качели, веревки для сушки белья, забивать в стволы деревьев гвозди, прикреплять рекламные щиты, электропровода, электрогирлянды из лампочек, флажковые гирлянды, колючую проволоку и другие ограждения, которые могут повредить деревьям; – добывать из деревьев сок, смолу, делать надрезы, надписи и наносить другие механические повреждения. Владельцы озелененных территорий обязаны: – обеспечить сохранность насаждений; – в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники; – не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т. д.; – новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Все это прописано в «Правилах создания, содержания и охраны зеленых насаждений города Москвы», утвержденных постановлением правительства столицы № 743-ПП от 10 сентября 2002 года. Где гулять Тузику По городским правилам (постановление правительства Москвы от 6 августа 2002 года № 623-ПП «Об утверждении норм и правил проектирования комплексного благоустройства на территории города Москвы МГСН 1. 02-02) расстояние от границы выгульной площадки для собак до окон жилых и общественных зданий должно составлять не менее 25 метров. А от участков детских учреждений, школ, детских, спортивных площадок отдыха – не менее 40 метров. Дрессировочные площадки для собак должны располагаться не ближе, чем за 150 метров до жилых и детских учреждений. Размеры выгульной площадки, размещаемой на территории жилого назначения, не должны превышать 400 – 600 квадратных метров, а дрессировочной – 2 000 квадратных метров. Ограждение их следует выполнять из легкой металлической сетки высотой не менее полутора – двух метров. Собачьи площадки рекомендуется обнести живой изгородью из деревьев или кустарников. Установлены стандарты даже на высоту травы на собачьих площадках – она не должна быть выше 3 – 5 сантиметров. Для владельцев собак должны быть проложены асфальтовые дорожки. Чтобы деревья не были большими Бывает, жители жалуются, что дерево растет слишком близко к дому и затеняет окна. Или на то, что срубили деревце под самый корешок. Нормой согласно СНиПу 2.07.01 – 89 «Градостроительство, планировка и застройка» считается расстояние от дерева до стен дома не менее 5 метров. Оно может быть источником разрушения крыши, стен или балконов. Такие деревья, зачастую совершенно здоровые и красивые, по заявлению жильцов могут быть снесены. Но никакой самодеятельности со стороны самих жителей быть не должно. Во всех случаях деревья вырубаются на территории города только по порубочным билетам, выданным Департаментом природопользования Москвы. Так что если хотите проверить законность вырубки деревца, требуйте прямо на месте показать порубочный билет, а в ДЕЗе поинтересуйтесь наличием акта на обследование деревьев, согласованного с муниципалитетом. Новые посадки, особенно деревьев на придомовых территориях, следует проводить по проектам в установленном порядке. Кстати, запрещена посадка женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения. Имейте в виду, что... благоустройство любой придомовой территории даже за счет жильцов требует согласований с районной управой. Даже если жильцы решили установить одну-единственную лавочку у подъезда или разбить клумбу. Ведь, копнув в неположенном месте, ненароком можно повредить какие-то подземные провода, коммуникации. Это вопрос вашей же безопасности. Поэтому все надо делать через управу. На каждый московский двор до конца 2007 года управы должны составить паспорт, где определены границы двора, и все, что требуется для благоустройства. А также должно быть обозначено, в каком месте вашего двора находится детская площадка, а где – автостоянка, указаны особенности ландшафта и озеленения. Менять расположение объектов без специальных согласований нельзя. Таким образом, если вы захотели озеленить ваш двор самостоятельно, сначала инициативная группа от имени большинства жильцов вашего дома должна будет обратиться в управу. И по ее заявке специализированная организация подготовит проект вашего двора с учетом того, что вы хотели бы в нем видеть. После чего он утверждается в территориальном отделении АПУ. После того как ваш проект превращения двора во двор вашей мечты получил одобрение во всех необходимых инстанциях (попросите, чтобы чиновники помогли пройти многочисленные согласования), можете выбирать фирму-исполнителя. В Москве много компаний, занимающихся ландшафтным дизайном, готовых благоустроить любой московский двор. Работники таких фирм за ваши деньги могут посадить у вас практически любые виды деревьев и кустарников, разбить клумбы (от $45 за квадратный метр), устроить альпийские горки (от $700 за штуку) и т. п.

На заметку

Учтите, что в акте приемки территории двора обязательно должна присутствовать подпись представителей общественности. И если жителей что-то не устраивает, они имеют полное право этот акт не подписывать, пока не удовлетворят их претензии.

 

 

совет дома   /   управление мкд   /   службы района